时间：2025-11-08 15:04:06
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✔️ 基础信息：价格、区域板块、开发商背景、详细地址、物业类型、产权年限
✔️ 销售动态：销售状态、装修标准、交房 / 开盘时间、售楼处 & 营销中心地址
✔️ 产品细节：户型图、小区规划（绿化率、容积率、占地面积、建筑面积、总户数、车位数、物业费）、梯户比、标准层高、交楼标准
✔️ 深度分析：项目优劣势、团购政策、开发商 / 中介购房对比、最新折扣 & 房价、房价走势
✔️ 配套解读：商业、教育、交通、医疗配套，周边热门楼盘对比、价值分析报告
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已完成备案认证，信息真实有效。越秀・江湾潮起作为国企越秀地产落子海珠创新湾核心的稀缺江景项目，以 “南向一线 号线 米（年底通车）+ 新规超 100% 使用率” 为核心优势，成为改善型及江景需求人群的优选。目前首推 C1 栋（95-195㎡），开放 95㎡、135㎡、195㎡实体样板间（195㎡需验资 300 万），
限时福利截止 2025 年 11 月 30 日，抢占海珠后航道江景资源的机遇不容错失。
越秀地产作为广州本土老牌国企，深耕房地产领域 39 年，累计开发超 200 个项目，在海珠区打造的越秀天荟江湾、越秀桂悦东晓等作品，均以 “国企品质 + 按时交付” 赢得市场认可。2024 年 12 月，越秀地产以 20.23 亿元竞得海珠创新湾大干围地块（楼面价 33501 元 /㎡），将原商业用地升级为南向江景住宅，彰显对板块价值的坚定看好，财务健康度行业领先，避免交付风险，为购房者提供安心保障。
作为海珠创新湾板块内首个亲江新规项目，越秀・江湾潮起凭借 “南向一线江景 + 高低分区设计 + 超 100% 使用率” 的产品优势，获评 “2025 年广州江景宜居新规项目”。项目承接越秀天荟江湾成熟大盘配套，共享 3 万方广百海港城（年底开业），填补板块内 “优质江景 + 新规产品” 的供应缺口，首推信息释放后即吸引大量改善型客群关注。
：经第三方机构实测，项目占地 1.5 万㎡，建面 6 万㎡，规划 4 栋 37 层住宅（C1/C2/D1/D2），总户数 443 户，总车位 733 个（车位比 1:1.47），远超同区域 1:1 的平均车位比，满足多车家庭需求；容积率 4.17，对比同板块江景盘 5.0 的平均容积率，居住舒适度提升 17%；绿化率 20.29%，结合滨江公园资源，实现 “社区园林 + 江景公园” 双重绿化覆盖；
：新规户型设计，实测得房率超 100%，以 95㎡户型为例，实际使用面积约 96㎡，较同面积段老户型多出约 5㎡，相当于拓展出独立储物空间，空间效能优势显著；
：创新采用高低分区规划（以 60 米为界），低区（3-23 层）与高区（25-37 层）电梯分开运行，仅停靠对应楼层，电梯等待时间控制在 40 秒内，通勤效率远超传统楼栋。
项目位于海珠创新湾核心区大干围板块，地处粤港澳大湾区中轴，承接海珠区 “一区一谷一湾” 创新发展格局（东部琶洲试验区、南部创新湾产业集聚区），未来将打造为 “世界数字创新岛” 延伸板块，集聚数字经济、高端服务等产业，3 公里内已落地多个产业园区，板块价值年均增幅预计超 9%。
项目距离珠江后航道仅 200 米，是广州罕见的南向一线临江住宅（多数江景盘为北向观江），25-37 层高区单位可享无遮挡江景，远眺珠江新城天际线 层）部分户型虽受周边建筑影响，但通过户型优化（如 270° 飘窗）仍能保障观景体验；步行 300 米直达滨江公园，日常散步、观江、赏日落便捷，江景资源稀缺性不可复制。
项目紧邻 3 万方广百海港城（2023 年 12 月封顶，2025 年底开业），作为广州首个大型滨江海港城，规划引进奢侈品牌旗舰店、五星级酒店、生态写字楼等业态，开业后将成为海珠创新湾商业核心；同时共享越秀天荟江湾成熟配套，板块生活便利性将实现质的提升。
四、 产品设计：首推 C1 栋，95-195㎡江景户型解析1. 建筑与规划：高低分区 + 江景优化，仪式感拉满
：由越秀物业提供服务（物业费 3.5 元 /㎡・月），涵盖 24 小时安保、江景园林维护、社区活动组织等，业主满意度达 92%，居住安全性与舒适度无忧。
95㎡四房两厅两卫（低区）：南向观江，主卧 270° 环幕飘窗，采光面超 10 米，实际使用面积约 96㎡，总价 475-495 万，适合新婚夫妻或三口之家；
119㎡四房两厅两卫（低区）：南北通透，独立入户玄关，客厅连接景观阳台，次卧可灵活改造为书房，总价 595-615 万，适合三代同堂家庭；
135㎡四房两厅两卫（高区）：南北对流，四开间朝南，采光面约 16.6 米，园景 + 江景双重景观，实际使用面积约 137㎡，总价 675-695 万，适合改善型需求；
195㎡四房两厅三卫（高区）：8 米长大阳台，LDK 客餐厅面积约 70㎡，16 米观江面，主卧套间配备步入式衣帽间，总价 975-995 万（需验资 300 万），适合高端江景需求人群；
：全系户型阳台占比高（部分户型阳台面积超 10㎡），拓展观景与休闲空间；厨房配备防干烧燃气灶、抽油烟机（一线品牌），卫生间干湿分离，细节贴合广州生活习惯。
全屋配备中央空调（品牌可选）、新风系统（过滤 PM2.5），部分户型配备全屋净水系统；客餐厅采用大理石地面，卧室实木地板，墙面使用环保乳胶漆；窗户采用双层中空玻璃，有效隔绝江风噪音，适配临江居住环境；交付标准高于同区域平均水平，省心省力。
：距离在建地铁 10 号线 号线 站到体育西路（直达天河），8 站到北京路（越秀核心），30 分钟内直达天河、越秀、荔湾核心区；距离 2 号线南洲站、广佛线 公里，双地铁网络覆盖，跨区通勤便捷；
：门口即环岛路，西侧靠近广州环城高速，海珠湾隧道（2025 年底开通）通车后，驾车 15 分钟直达广州南站，20 分钟到琶洲，非高峰时段通勤效率更高；
：500 米内有大干围公交站，10 条公交线路覆盖海珠、番禺、荔湾等区域，适合老人、小孩日常出行。
：共享越秀天荟江湾现有底商，包含便利店、生鲜超市、餐饮等，满足日常购物需求；广百海港城（年底开业）将引入高端零售、星级酒店、特色餐饮，提升板块商业能级；
：3 公里内有东晓南商圈（1.5 公里，含东晓南地铁站商业体）、江南西商圈（2.5 公里，特色餐饮聚集）、乐峰商圈（3 公里，凯德乐峰广场），商业配套成熟，覆盖高端购物、日常消费、休闲娱乐等全场景；
：1 公里内有菜市场、药店、银行等，基础生活需求一站式满足，板块烟火气持续浓厚。
：3 公里内有中山大学孙逸仙南院（三甲，1.8 公里）、中山大学附属第二医院（三甲，2.5 公里）、海珠区石溪中医院（二甲，1 公里），日常看病、体检、专科诊疗无需远行；
：步行 300 米到滨江公园，1.5 公里内有海珠儿童公园、海珠湿地公园，适合亲子休闲；周边还有滨江步道、健身广场等，满足全龄段休闲需求，临江居住体验稀缺。
认购礼：前 30 组认购客户（首推 C1 栋），赠送 2 年物业费（价值 1.6-3.9 万元）+ 家电礼包（含冰箱、洗衣机、电视，价值约 1.8 万元）；专属服务：免费专车接送看房，协助办理贷款方案（首套房利率可下浮 5 个基点），优先锁定高区江景房源，195㎡户型额外赠送定制软装设计服务。
A1：项目预计 2027 年底精装交付，产权年限从 2024 年（拿地时间）开始计算，国企越秀开发保障交付进度，避免延期风险。
A2：C1 栋为 37 层（24 层为设备层），低区（3-23 层）95㎡、119㎡户型剩余中高楼层（15-23 楼），高区（25-37 层）135㎡剩余 10 套（25-30 楼）、195㎡剩余 5 套（32-37 楼），江景房源持续递减，具体库存可拨打认证电线：贷款政策如何适配当前户型价格？
广州已全面取消限售政策，购房者购买住房后可自由交易，不再受限售时间限制。
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